Folge 35 – Mietrecht (Teil 2)

In der heutigen Folge wird der zweite Teil des materiell rechtlichen Mietrechts besprochen. Gegenstand ist das Wohnraummietrecht, welches sowohl in der Praxis, als auch im Examen äußerst relevant ist. Zu den einzelnen Vorschriften werden bedeutsame Entscheidungen des Bundesgerichtshofes der letzten Jahre aus dem Bereich des Wohnraummietrechts vorgestellt.

Begrüßung und Ergänzung zu Folge 28:

Begründung und Regelung eines Wohnraummietverhältnisses:

Betriebskosten und Mieterhöhung:

Beendigung des Mietverhältnisses, Widerspruchsrecht des Mieters:

Autor: Christian Konert

Vizepräsident des Landesjustizprüfungsamtes Sachsen-Anhalt, Arbeitsgemeinschaftsleiter für Zivilrecht (Gericht und Ergänzungsvorbereitungsdienst)

9 Gedanken zu „Folge 35 – Mietrecht (Teil 2)“

  1. Vielen Dank für die tolle Folge!
    Dieses Podcast ist mir eine sehr sehr große Hilfe und ich finde die Aufbereitung sehr hilfreich.
    Ganz toll, dass Sie eine Extrafolge zu den AGBs machen- das wäre ansonsten eine weitere Anregung von mir gewesen!

    Beste Grüße aus Frankfurt

  2. Von mir auch ein großes Dankeschön für diesen tollen Podcast!
    Ich hätte eine Nachfrage und hoffe, dass das mitunter Sinn der Kommentarfunktion ist. Sie erklärten im Rahmen von § 556 III BGB, dass der Mieter einen Herausgabeanspruch der vorausgezahlten Betriebskosten hat, wenn der Vermieter nicht binnen der Frist aus § 566 III S. 3 BGB eine Abrechnung vorlegt. Was genau ist hierbei die Anspruchsgrundlage?
    Beste Grüße aus Freiburg i.Br.

  3. Hallo und zunächst einmal die besten Grüße nach Freiburg.

    Die Kommentarfunktion ist selbstverständlich für solche Nachfragen gedacht, insbesondere dann, wenn dadurch klar wird, dass ich die Sache etwas verkürzt in der Folge dargestellt habe. Hinsichtlich der Vorauszahlungen bei nicht fristgerechter Abrechnung gilt das Folgende:

    Besteht das Mietverhältnis weiterhin, hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen. Er hat jedoch einen einklagbaren Anspruch auf Abrechnung und ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der fällig werdenden Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).

    Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, da der mangels Zurückbehaltungsrecht kein Druckmittel hat. Der BGH leitet diesen Anspruch im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) direkt aus dem Mietvertrag her (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, S. 10). Ich werde beide Entscheidungen noch in den obigen Shownotes nachverlinken.

  4. Hallo Herr Konert,

    vielen Dank für die hörenswerten Folgen zum Mietrecht.

    Anbei noch eine kleine Anmerkung zum Mieterhöhungsverlangen und dort zur Begründung unter Nennung von Vergleichswohnungen: Die Angabe von Vergleichswohnungen in Internetportalen (Inserate) ist für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht ausreichend, da es sich hier lediglich um Angebotsmieten handelt und diese Mieten nicht tatsächlich gezahlt werden.

  5. Sehr geehrter Herr Konert,
    vielen Dank für diese Folgen zum Mietrecht! Gerade die Folgen zum materiellen Recht sind eine tolle Möglichkeit zur gezielten Wiederholung und Vertiefung. Ich würde mich sehr über solche Folgen auch zum Erbrecht freuen, vielleicht auch mit ein paar Ausführungen zum Erbscheinsverfahren. Dieses ist, zumindest in Baden-Württemberg, immer noch examensrelevant.

    Viele Grüße!

    1. Liebe Frau Fuchs, vielen Dank, dass ich mit der Folge zum Mietrecht helfen konnte. Zum Erbrecht kann sich sicherlich auch ein bisschen was zusammenschreiben, zum Erbscheinsverfahren würde ich mich jedoch eher bedeckt halten, da meine Kenntnisse dazu auch in der Praxis sehr gering sind. Das würde ich dann später in einer eigenen Folge erläutern.

  6. Sehr geehrter Herr Konert,

    vielen Dank für die tolle Folge! Ich hab eine kleine Anmerkung zur der Vereinbarung über Betriebskosten.

    In dem BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15 heißt es:

    „In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter
    die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.“

    Verstehe ich es dann richtig, dass entgegen Ihrer Aussage auch die Formulierung im Mietvertrag „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ wirksam wäre?

    Viele Grüße aus Rottweil!

  7. Guten Abend, das verstehen Sie richtig, da hatte sich – nachdem ich mich das letzte Mal mit der Thematik beschäftigt hatte – eine Rechtsprechungsänderung ergeben. In der von Ihnen zitierten Entscheidung war das wohl noch eher ein „obiter dictum“, denn aus der Entscheidung ergibt sich, dass der Vertrag auf eine (mittlerweile außer Kraft getretene) Verordnung verwies. Letztlich hat die Rechtsprechung dieses jedoch aufgenommen (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2020, Az.: XII ZR 120/18), so dass die Vereinbarung „Der Mieter hat sämtliche Betriebskosten zu tragen.“ nach der zitierten Rechtsprechung eine wirksame Umlagevereinbarung darstellen dürfte. Ich werde dies zu Beginn der nächsten Folge ergänzen.

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